Inwestycja w nieruchomości wiąże się nie tylko z kosztem zakupu samej nieruchomości, ale także z kosztami, które nieodłącznie tej transakcji towarzyszą. Należy się do tego zawczasu przygotować, tak aby w trakcie procedury zakupu nie zabrakło nam środków pieniężnych do jej sfinalizowania.

Zakupu nieruchomości, czy to mieszkania, czy też gruntu dokonujemy najczęściej przy pomocy licencjonowanego pośrednika, który za swoją pracę zażąda od nas wynagrodzenia. Z reguły wynagrodzenie za pośrednictwo biura stanowi procent kwoty transakcji. Pośrednik zwykle oczekuje na początku negocjacji dotyczących jego wynagrodzenia 3% ceny nieruchomości, należy jednak pamiętać, że rzadko pośrednikom udaje się osiągnąć taką prowizję od klienta. Prowizja ta jest uzależniona od atrakcyjności i wartości nieruchomości i przy dużych transakcjach wynosi ok 1%. W tym przypadku należy zawsze się targować,tym bardziej, że pośrednikowi zależy na sprzedaży, zazwyczaj prowizje otrzymuje także od sprzedającego.

Większość osób dokonujących w Polsce zakupu nieruchomości robi to wspierając się kredytem bankowym, a to rodzi kolejne koszty jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Jeżeli kupujemy nieruchomość na kredyt, cena tego środka finansowania nie jest niestety równa wysokości oprocentowania oferowanego przez bank. W zależności od banku - pobierana jest prowizja za udzielenie kredytu. Rozpiętość, zważywszy na kwoty, może być całkiem spora pomiędzy 0,5 a 1,5%. Koszt obowiązkowej, rocznej polisy ubezpieczeniowej na mieszkanie wynosi 1% wartości mieszkania. Miesięczny koszt ubezpieczenia, którego zażąda od nas bank, do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej wynosi ok. 0,1% wartości kredytu. W przypadku kredytowania nieruchomości na rynku wtórnym bank do udzielenia kredytu potrzebuje operatu szacunkowego, w którym zostanie podana szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości. Wartość tą określają upoważnieni do tego rzeczoznawcy majątkowi. Nie ma jednak cenników obejmujących usługi za wykonanie wyceny nieruchomości. W przypadku mieszkania koszt wyceny waha się pomiędzy 400 a 1000 złotych. Wycena mieszkania jest tańsza niż domu jednorodzinnego, dla którego koszt wyceny może być znacznie większy.

Kupując nieruchomość powinniśmy dla własnego bezpieczeństwa, złożyć wniosek w Sądzie o odpis księgi wieczystej tej nieruchomości. Obecnie w Polsce działa system informatyczny Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (odpisy, zaświadczenia, wgląd do księgi wieczystej), System pozwala na „szybkie” elektroniczne wykonanie np. odpisu księgi Wieczystej, po wypełnieniu odpowiedniego formularza i dokonaniu opłaty. Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł.

Ponieważ każde przeniesienie własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego, w momencie dokonywania zakupu musimy się liczyć z poniesieniem kosztów u notariusza, tak zwanych opłat notarialnych. Wysokość opłaty reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.). Opłata ta uzależniona jest od wartości nieruchomości:

• do 3 000 zł - 100 zł
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł
  

Zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka notarialna, niezależnie od wartości jej przedmiotu, nie przekracza kwoty 10 tys. zł. W przypadku zakupu jednorodzinnego budynku mieszkalnego, mieszkania lub działki budowlanej, za sporządzenie aktu notarialnego zapłacimy połowę kwoty taksy notarialnej, jaka wynika z wartości nieruchomości. Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia hipoteki zabezpieczającej, sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej). Za sporządzenie aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez cztery. Dodatkowo usługa ta jest obciążona podatkiem VAT w wysokości 22%

Należy pamiętać, iż powyższe opłaty są stawkami maksymalnymi i warto je negocjować z Notariuszem, szczególnie gdy podpisujemy dwie umowy dotyczące tej samej nieruchomości w formie aktu notarialnego (nie unikniemy tego przy finansowaniu zakupu przez bank), istnieje możliwość uzgodnienia z Rejentem, iż stawka za umowę przedwstępną i końcową będzie dużo niższa – często wynosi ona w sumie cenę sporządzenia jednego aktu notarialnego.

W dniu aktu notarialnego zobowiązani jesteśmy także do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. 2007.68.450) , który jest naliczany i płatny w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego i to notariusz dokonuje wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa solidarnie na stronach umowy notarialnej: osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej (art. 5). W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący (art. 4).

Podstawę obliczenia tej opłaty przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz w sprzedaży pozostałych praw majątkowych, w tym spółdzielczych praw zbywalnych - wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych płacimy również od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, od ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nie ustalonej - 19 zł. W myśl art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Należy pamiętać, iż nie warto zaniżać ceny sprzedaży tylko po to, by zapłacić niższy podatek, ponieważ Urząd Skarbowy ma pięć lat, by zakwestionować wartość transakcji i żądać dopłaty należnego podatku.

Kolejnym obciążeniem finansowym dla kupującego nieruchomość są opłaty sądowe. Opłata Sądowa naliczana jest również przez notariusza w dniu aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej. Wysokość opłat reguluje Ustawa o kosztach sądowych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398). Koszt założenie księgi wieczystej jest stały i wynosi 60 zł, kwota ta pobierana jest niezależnie od opłaty za dokonanie wpisu własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W praktyce większość lokali szczególnie na rynku wtórnym posiada założoną księgę wieczystą, więc nie ma potrzeby ponosić tego kosztu. Nie unikniemy natomiast opłaty za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, która wynosi 200 zł niezależnie od ceny nieruchomości. Banki udzielające kredytów zwykle wymagają dwóch wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału oraz hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu. Opłata za wniosek o wykreślenie wpisu np. za wykreślenie wspomnianych powyżej hipotek pobierana jest w wysokości połowy opłaty pobranej od wniosku o wpis. Opłatę stałą w kwocie 150 złotych pobiera się od wniosku o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Marcin Gądek

marcin.gadek@done.com.pl

Done Sp. zo.o.